Qu'est-ce qu'une annonce de poche Voici quand en envisager un

Découvrez les avantages et les inconvénients d’une annonce de poche, ainsi que le type de vendeur qui pourrait en bénéficier.

L’immobilier est un jeu de compétition, et les acheteurs qui cherchent à acquérir la maison de leurs rêves font souvent de grands efforts pour que leur rêve devienne réalité. Lorsqu’une opportunité se présente de prendre l’avantage sur les autres acheteurs, nombreux sont ceux qui en profiteront. C’est là qu’une liste de poche peut entrer en jeu. Cet article examine le fonctionnement des annonces de poche et comprend des conseils pour décider si vous souhaitez inscrire votre maison de cette façon.

Comment fonctionne le service d'annonces multiples (MLS)

Pour comprendre le fonctionnement d’une annonce de poche, vous devez d’abord comprendre comment fonctionne une annonce de maison moyenne. Les agents immobiliers travaillent avec un système partagé appelé Multiple Listing Service (MLS), qui est une base de données de toutes les maisons à vendre à travers le pays. Lorsqu'une maison est mise en vente, ses détails sont téléchargés sur le MLS pour que tous les agents puissent y accéder.

Les sites tiers récupèrent ensuite le MLS pour répertorier toutes les maisons que le public peut consulter et partager. Lorsque vous travaillez avec un agent immobilier, vous pouvez avoir un accès direct au MLS lui-même. La base de données MLS est un tableau d'affichage qui fait connaître ces maisons afin de toucher le plus grand nombre d'acheteurs potentiels et de les aider à trouver celle qui leur convient.

Comment fonctionne une annonce de poche

Une annonce de poche est une annonce qui n'est pas diffusée sur le service d'annonces multiples, explique Cindy Raney, spécialiste mondiale de l'immobilier de luxe et fondatrice de Cindy Raney and Team, basée au Connecticut. L'agent immobilier représentant la propriété peut en informer autant de personnes qu'il le souhaite, sous la direction du vendeur.

Lorsqu’une personne opte pour une annonce de poche, elle contourne le système MLS au profit d’une vente privée. Plutôt que de partager tous les détails d'une maison sur le point d'arriver sur le marché avec le grand public, un agent peut partager les détails d'une propriété particulière avec des collègues sélectionnés et des acheteurs potentiels.

Une annonce de poche est une annonce qui n'est cotée publiquement sur aucune plateforme publique destinée aux consommateurs telle que StreetEasy, Zillow et Realtor.com. déclare le courtier David Sokolowski de Coldwell Banker Warburg.

Si un agent dispose d'une fiche de poche, il la partage généralement avec ses collègues ou avec des acheteurs sélectionnés dans son réseau, ou décide de la partager via une campagne ciblée sur les réseaux sociaux ou par courrier électronique, explique Raney.

Pourquoi un vendeur utilise une annonce de poche

Alors pourquoi un vendeur choisirait-il une annonce de poche ? La réponse est d’éviter le brouhaha lié à l’entrée sur un marché saturé et de préserver la confidentialité.

À certains niveaux de prix et avec certains antécédents de vendeurs, vendre à titre privé est un besoin important, explique l'agent Alana Lindsay de Coldwell Banker Warburg. Les annonces de poche permettent au vendeur de ne pas laisser les journalistes, les voisins curieux et même leur famille savoir que la maison est à vendre, à quoi ressemble sa maison et même quel produit net potentiel il recevra. La vente ne sera enregistrée qu’après la clôture dans les registres gouvernementaux, sans que personne ne soit informé.

Les annonces de poche sont souvent de bonnes options pour ceux qui vendent des propriétés commerciales ou des duplex avec locataires.

Le premier et le plus courant concerne les propriétés commerciales occupées par des locataires, explique Sokolowski. Habituellement, ces vendeurs ne veulent pas que leurs locataires sachent qu’ils pourraient vendre leur propriété. Les vendeurs craignent, que ce soit à juste titre ou non, que les locataires s'inquiètent du fait que la propriété soit à vendre et souhaitent retenir le loyer ou lancer un autre type de problème.

Une annonce de poche dégage une aura de secret et d’opportunité que recherchent de nombreux acheteurs. Les acheteurs qui consultent une annonce de poche sont considérés comme des acheteurs plus sérieux et ils ont l’avantage de consulter l’inventaire avant le reste du monde.

L’inconvénient des ventes silencieuses

Les ventes discrètes d’annonces de poche sont souvent moins compétitives. Étant donné que la propriété n'est pas répertoriée publiquement, elle sera vue par un public plus restreint, ce qui signifie qu'un plus petit groupe d'acheteurs intéressés aura la chance de la voir, explique John Walkup, co-fondateur de la société d'analyse de données immobilières UrbanDigs. Moins d’acheteurs verront l’annonce, il y aura moins de concurrence ouverte entre les acheteurs. En règle générale, lorsque les acheteurs sont en concurrence, les vendeurs gagnent, de sorte que le prix pourrait être affecté négativement par une concurrence moindre.

Le bon agent peut obtenir le meilleur prix pour une annonce de poche grâce aux bonnes relations. Les agents qui ont le scoop sur une inscription hors marché enverront généralement des e-mails à la communauté du courtage, et les agents qui travaillent avec des acheteurs contacteront ensuite et coordonneront les rendez-vous pour faire franchir les portes à leurs clients, explique Sokolowski.

Les avantages et les inconvénients de l’utilisation d’une liste de poche

Tout comme il y a des avantages et des inconvénients à faire appel à un agent immobilier ou à annoncer votre maison comme étant à vendre par le propriétaire, il existe également des avantages et des inconvénients à inscrire votre maison à l'aide d'une annonce de poche.

Avantages

Le principal avantage des annonces de poche est qu’il s’agit de ventes privées. Parce qu’il s’agit de ventes discrètes, elles génèrent souvent un intérêt unique.

Commercialiser une propriété sous forme d'annonce de poche peut créer un sentiment d'exclusivité, ce qui peut contribuer à créer un sentiment d'urgence, explique Walkup.

Les listings de poche peuvent parfois conduire à une transaction plus rapide. Avec une approche ciblée, les vendeurs pourraient potentiellement trouver leurs acheteurs cibles plus rapidement, ajoute Walkup.

L'agent David Harris de Coldwell Banker Warburg affirme que les vendeurs aiment souvent avoir le contrôle sur les prix des annonces de poche. Bien qu'en fin de compte tout soit négociable, avec les annonces de poche, le vendeur peut être un peu ferme sur le prix, utilisant l'exclusivité de la propriété comme levier, faisant ressentir aux acheteurs potentiels un sentiment d'urgence et la peur de passer à côté, dit-il.

Inconvénients

Le plus gros inconvénient d’une annonce de poche est que votre maison risque de ne pas se vendre au prix le plus élevé.

Les annonces de poche entraînent généralement moins de visibilité pour la maison, explique Raney. Un autre inconvénient potentiel est que moins d’acheteurs potentiels pourraient entraîner une baisse du prix de vente. La meilleure façon de maximiser le prix de vente est d’exposer la maison au public le plus large possible.

Ces maisons peuvent rester sur le marché en attendant que le bon acheteur apparaisse dans ce pool moins public et inévitablement plus petit.

Devriez-vous envisager une annonce de poche ?

Walkup suggère de consulter votre agent immobilier avant de décider d'une annonce de poche. Gardez à l’esprit que vous pouvez toujours commencer par une liste de poche et changer d’avis plus tard. Votre agent peut vous aider à déterminer si la situation vous convient en optant pour une liste de poche.

Quand les listes de poche ont du sens

Les annonces de poche sont souvent idéales pour les propriétaires qui cherchent à vendre des propriétés uniques rapidement et efficacement. Si vous possédez un manoir, une ferme sur des dizaines d’acres ou quelque chose comme un duplex ou un immeuble commercial, il y a de fortes chances que votre propriété ne plaise pas au grand public. Vous recherchez probablement un acheteur potentiel aussi unique que la propriété elle-même.

L'utilisation d'une annonce de poche peut cibler efficacement ces acheteurs tout en évitant les acheteurs moins sérieux qui pourraient venir à une journée portes ouvertes juste pour parcourir.

Un vendeur peut choisir une annonce de poche s’il ne souhaite pas avoir beaucoup de trafic dans sa maison, ce qui peut être particulièrement le cas d’un client fortuné, ajoute Raney. Souvent, les vendeurs choisissent d’emprunter la voie des annonces de poche pour des raisons de confidentialité, surtout s’ils ne veulent pas de photos en ligne ou s’ils ne veulent pas que les gens se promènent dans la maison.

Quand les annonces de poche ne profitent pas aux vendeurs

Si votre maison attire beaucoup de monde, vous ne bénéficierez peut-être pas d’une annonce de poche. La même chose peut être dite pendant les périodes de l’année où le marché est lent pour les vendeurs.

Les conditions du marché sont importantes et, en fonction du bassin d'acheteurs ainsi que du caractère unique et exclusif de la propriété, un vendeur devrait discuter avec son agent des conditions générales actuelles du marché pour déterminer si une annonce de poche est la meilleure option, ajoute Harris.

Une annonce de poche peut ne pas susciter le même type d’intérêt que lorsque les stocks sont faibles et que les maisons se vendent comme des petits pains chauds.

En général, cette voie n'est pas recommandée, sauf si le client est bien connu, une célébrité par exemple et souhaite avoir de l'intimité, ou si la maison est extrêmement chère, explique Raney.

Les vendeurs doivent se demander si la confidentialité et l'exclusivité obtenues grâce à une annonce de poche l'emportent sur les avantages d'atteindre le public le plus large possible, explique Walkup. Dans la plupart des cas, si l’on en juge sur la base du prix et du délai, les inscriptions publiques sont les plus logiques, en particulier lorsque le marché est lent. Les vendeurs doivent également comprendre à quoi s’attendre et avoir un plan en place pour passer à une annonce traditionnelle si l’annonce de poche ne donne pas les résultats attendus dans un délai prédéterminé.

Une autre option

Il existe une autre méthode pour susciter l’intérêt pour les annonces qui ne limite pas les vendeurs comme le font les annonces de poche.

Une alternative à cela consiste à utiliser la fonctionnalité à venir du RLS (New York Citys Residential Listing Service), explique Lindsay. L'agent inscripteur dispose d'environ deux semaines pour mettre en réseau la cotation autant que possible avant qu'elle ne soit mise sur le marché libre. L'inconvénient est que l'agent ne dispose que de deux semaines pour réseauter, alors qu'avec une liste de poche, il dispose de plusieurs mois, selon le langage standard de l'accord.